拍卖清盘率跌回 40%，这次不只是利率的锅

2020 年 4 月最后一周，全国拍卖清盘率上一次跌破 50%。那一次的背景是疫情封锁、经济急冻、失业率飙升。但那一次央行随即把现金利率砍到 0.1%，政府推出 JobKeeper 和 HomeBuilder，市场在六个月内 V 型反弹。这一次完全不同。

储备银行 (RBA) 在过去三个月连续三次加息，现金利率从 3.85% 升至 4.60%，市场普遍预期 8 月还有一次加息可能。这意味着即使经济数据转弱、拍卖市场持续低迷，央行也不太可能在 2027 年中之前转向降息——因为通胀压力（尤其是服务业通胀和工资增长）仍然顽固。换句话说，买家和卖家都在"等降息"，但降息可能要等到清盘率跌到 30% 才会来。

与此同时，预算案税改的冲击还在发酵。负扣税和资本利得税折扣的收紧，直接削弱了投资者的持有动机——尤其是那些原本计划"再拿几年等增值"的中长期投资者。当持有成本上升（利息不能全额抵扣）、卖出收益下降（CGT 折扣从 50% 降至 30%），理性选择要么是提前卖、要么是干脆不买。市场里最大的边际买家——投资者——正在集体后退，而首次购房者（FHB）虽然享受印花税减免，但他们的购买力被高利率直接腰斩。

房地产研究机构的共识是：悉尼和墨尔本将承受最大的价格跌幅，布里斯班和其他中型首府城市可能维持小幅增长。但"小幅增长"的前提是成交量不崩——而现在的问题恰恰是成交量在崩。当卖家集体"踩刹车"、拍卖会上举牌的人寥寥无几，价格发现机制就会失灵。接下来几个月，你会看到更多"延迟拍卖"、"拍前撤回"、"转为私售"的案例。这不是恐慌，而是卖家在用脚投票——在这个市场环境下，我不愿意公开接受出价羞辱。

理财规划师 James Gerrard 在最新一期《澳大利亚人报》的 The Money Puzzle 播客里提出了一个颠覆性观点：当房贷利率从疫情期的 2% 飙升至如今的 6% 以上，而强制性养老金供款已经达到薪资的 12%，"把每一分闲钱都塞进养老金"这条金科玉律可能不再适用——尤其是对那些接近退休、尚未还清房贷的家庭。

他的逻辑很简单：澳洲税制对自住房的倾斜是全方位的。第一，资本利得税豁免——你卖掉自住房时的增值完全免税，而养老金账户里的增值即使在退休阶段也要交 15% 的税（虽然退休后提取免税，但增值过程中要交）。第二，养老金领取资产测试豁免——如果你只想靠政府养老金过日子（夫妻每年 4 万澳元），最优策略是把尽可能多的资产放进自住房，因为自住房不计入 Centrelink 的资产测试。他举了个例子：一对夫妻有 100 万养老金，卖掉现有住房、拿出 50 万加上卖房款买更贵的房子，剩下 50 万养老金刚好在领取全额养老金的门槛内——他们住得更好，还能拿满政府补贴。第三，老年护理费用豁免——自住房的价值同样不计入aged care 的资产测试和费用计算。

现在加上高利率这个变量。如果你还有 30 万房贷、利率 6.2%，每年光利息就是 1.86 万澳元。这笔钱是税后支出，相当于你需要赚 2.5-3 万税前收入（取决于你的边际税率）。而如果你把这笔钱额外存进养老金，只能享受 15% 的优惠税率，但你的房贷利息支出并没有减少。Gerrard 的可以考虑是：对于距离退休不到 10 年、仍有房贷的家庭，优先还房贷的回报（省下 6% 的利息支出）很可能高于额外养老金供款的回报（即使算上税收优惠）。

这个观点会激怒很多养老金行业的人，因为它挑战了"super is always better"的教条。但它抓住了一个被忽视的现实：税制是动态的，当利率环境剧烈变化时，最优决策也会变化。更重要的是，它提醒华人家庭：理财可以考虑不能照搬教科书，要根据你自己的资产负债表、你的退休时间线、你的边际税率来具体分析。如果你 55 岁、还有 20 万房贷、计划 65 岁退休，那么未来十年每年多还 2 万房贷，可能比每年多存 2 万养老金更划算——因为前者让你在退休时零债务、现金流压力骤减,后者只是让你的养老金账户多了一些数字,但房贷利息还在继续吞噬你的退休收入。

预算案公布后的六周里，澳洲创业圈上演了一出政治游说的教科书案例——先是集体悲情叙事（"这是对澳洲创新的死刑判决"），然后是威胁出走（"我们要去新西兰、新加坡注册公司"），接着是国会游说和参议院调查，最后政府让步：对"创新型"创业公司的创始人、投资者和员工保留 50% 的资本利得税折扣，上限 1000 万澳元/人。

但就在大部分创业者庆祝"胜利"时，两名创业者——他们在《澳洲金融评论报》的署名文章里自我介绍"我们经营一家创业公司"——公开呼吁同行"停止歇斯底里"。他们的核心论点有三条：第一，大部分创业公司的创始人退出时获得的资本利得远低于 1000 万，这个上限已经保护了绝大多数人。第二，那些抱怨"1000 万不够"的创始人，本质上是在为自己的超额财富争取税收优惠，这和"国家创新战略"没什么关系。第三，真正阻碍澳洲创业生态的不是税率，而是风险资本供给不足、监管过度、以及市场规模太小——而这些问题，CGT 折扣解决不了。

这篇文章的出现本身就很有趣。它说明创业圈内部并非铁板一块——那些已经拿到政府让步、自己的退出计划不受影响的创始人，开始和那些"更贪婪"的同行划清界线。这种分化在任何利益集团游说成功后都会发生：当政府给了 70 分，要求 100 分的人会继续闹，拿到 70 分就满意的人则开始切割，以免被贴上"得寸进尺"的标签。

对华人家庭的意义在哪里？如果你或你的孩子在考虑创业、或者已经持有创业公司股权（通过 ESOP 员工持股计划），这次税改和后续让步给了一个相对清晰的框架：1000 万澳元/人的 CGT 50% 折扣上限，对应的是税后到手约 650-700 万（取决于其他收入）。如果你的股权价值预期在这个范围内，税改影响有限。如果远超这个数字，那你需要的不是抱怨政策，而是提前做税务规划——比如分阶段退出、家庭成员之间的股权分配、是否用家族信托持股等。抱怨改变不了政策，但规划可以改变你的税单。

✅ 房贷｜ 如果你距离退休不到 10 年、仍有房贷余额，用在线计算器算一笔账：6% 房贷利息 vs 养老金账户预期回报（扣除 15% 税），评估是否应将闲钱优先用于还贷而非额外养老金供款

✅ 投资房｜ 持有昆士兰投资房者，关注周二(6月24日)州预算案中印花税收入预测和土地税政策——如果印花税缺口超过 10 亿,州政府可能通过提高土地税率来弥补,影响所有物业持有人

✅ 现金流｜ 拍卖清盘率跌至 40% 意味着卖房周期可能从 30-45 天拉长到 60-90 天,如果你计划通过卖房套现来支付其他开支(如子女教育、父母医疗),需要在时间规划上至少多预留两个月缓冲

✅ 税务｜ 持有创业公司股权(ESOP)或计划退出的创始人,在 1000 万 CGT 折扣上限下,评估是否需要分多个财年分阶段出售股权、或通过家庭成员股权分配来最大化税收优惠

经济政策的传导从来不是一根直线。房价下跌、印花税萎缩、州政府收入缩水、再到家庭资产缩水后的强制性养老金套现——每一环的"止血"难度都在上升。这次的市场急冻，等不来简单的降息救市，等来的是一场政策与市场相互制约的僵局。

本文内容仅供一般性参考，不构成针对个人情况的财务建议。如需制定个人财务规划方案，欢迎预约专业咨询。