负资产陷阱浮现，墨尔本悉尼借款人正在失去退路

资本利得税听证会上,投资界宿敌罕见联手在隔壁房间办抗议活动,反对 2027 年 7 月起将 50% 折扣改为通胀指数化。这不仅仅是未来卖房时多交税的问题,它正在当下改变买家的出价逻辑。Eda Property 创始人 Anissa Cavallo 指出,那些依赖单一投资房养老的群体——养老金余额只有 25-35 万澳元、原本指望房产填补退休缺口的人——现在面临"退出时损失数十万澳元"的现实。

更直接的冲击在于买家结构的撕裂。负资产扣除从 2027 年 7 月起只允许用于新建住宅,这意味着存量房市场将永久性失去一半潜在买家——那些需要税收抵扣才能负担投资的群体。Cavallo 说:"如果你现在持有内城既有房产、打算一两年内退休卖房,突然间半个市场对你的房子不感兴趣了,因为很多投资者必须靠税收抵扣才能入场,而你的房子不符合条件。"

联邦银行预测投资者借贷将跌至 2025 年末水平的一半。这不是宏观预测,这是微观定价——当潜在买家少一半,出价自然下修。对那些既没跌入负资产、但资产净值已接近 20% 临界线的借款人,现在卖意味着接受更低的价格;不卖,则要赌房价在 2027 年 7 月前反弹——而拍卖清盘率已在 50% 附近,是 2022 年以来最低。

Anissa Cavallo 提到的那类投资者——养老金只有 25-35 万、"够花五年就不错了"、把全部希望压在一套投资房上的人——现在面临的是三重挤压:房价跌、税负涨、买家少。新的通胀指数化 CGT 规则意味着,对一个持有房产 15-20 年、原本指望 50% 折扣的退休者,2027 年 7 月后卖房可能比现在卖多交数十万澳元的税。

但"现在卖"也不容易。拍卖清盘率跌至 50%,买家在观望,尤其是那些原本会出手的投资者——他们在等政策落地、等市场见底、等新建房供应释放后再做决定。Beyond Bank 首席会员银行官 Sophie Scott-Young 建议"如果能守住仓位,长期看房价历史上总会恢复",但这句话的前提是"如果能守住"——对一个已经退休、需要变现资产支付生活费的人,时间不在你这边。

更残酷的是,这批人往往是最没有其他选择的群体。自管养老金 (SMSF) 从今年 8 月 10 日起禁止为住宅物业借贷,切断了"用 SMSF 杠杆买房养老"这条路;负资产扣除改革又把存量房投资者赶向新建房,而新建房溢价已经开始反映"税收优惠溢价"——开发商和中介会把税收优势直接定价到房价里,投资者前期多付的钱抵消了后期省的税。

对那些 2023-2025 年高位入场、现在既面临负资产风险、又指望这套房填补退休缺口的人,唯一的可以考虑是:攻击贷款余额、在 offset 账户里至少存 1-1.5 万澳元现金缓冲、在还没撞上悬崖之前就找经纪谈。储备银行的研究说得很清楚,真正的违约风险出现在负资产叠加收入冲击时——缓冲能把"短期收入震荡"和"强制卖房"之间的距离拉开。扩张可以等,缓冲现在就要建。

Two Red Shoes 贷款经纪 Brett Sutton 说,客户最近问的问题已经从"我能借多少"变成"如果房价继续跌会怎样"——这是显著的心理转变。但更关键的转变在贷方那边:再融资申请按当前市值评估,不看你当年买入价。一旦资产净值跌破 20%,就触发贷款保险 (LMI),增加数千澳元前期成本并推高利率;真正负资产者,"多数贷方根本不碰"。

这意味着什么?意味着那些原本打算"等利率降了就转贷"的借款人,可能会发现自己根本转不了——不是因为信用不好,而是因为房价跌了、贷款余额没跌够快,贷款价值比 (LVR) 超标了。你被锁在当前贷方、当前利率上,失去了用脚投票的能力。

Beyond Bank 的 Sophie Scott-Young 说"多数澳洲人仍在按时还款",Experian 数据显示逾期人数比两年前低 16%,但 Experian 自己也承认"一个可能的因素是贷方困难计划的使用,这会对逾期数字施加下行压力"。换句话说,表面数据平静,不代表水下没有挣扎。那些进入困难计划的借款人,再融资能力进一步受损——没有贷方愿意接手一个刚从困难计划出来的客户。

Sutton 的可以考虑是:在 offset 账户里保持 1-1.5 万澳元现金,攻击贷款余额改善 LVR,在撞上悬崖之前就找经纪谈。不要等到真的需要转贷、或真的被迫卖房时才发现门已经关了。负资产陷阱的可怕之处不在于它让你的净资产变负,而在于它把你的所有退路都钉死——不能转贷降息、不能卖房止损、不能靠短期借贷撑过收入震荡。当这三条路都堵死,一个月的失业就能变成强制出售,纸面亏损就变成真实损失。

✅ 房贷｜ 登录 offset 账户,确认至少保有 1-1.5 万澳元现金缓冲;如当前余额不足,暂停额外还本金、优先建立流动性储备

✅ 房贷｜ 计算当前贷款价值比 (LVR)：贷款余额 ÷ 房产当前市值;如已接近或超过 80%,主动联系经纪评估再融资可行性,不要等到真需要时才发现门已关

✅ 投资房｜ 持有 2026 年 5 月 12 日前购入的存量投资房者,考虑在 2027 年 6 月 30 日前取得注册估价师书面估值,为新 CGT 规则过渡做准备;不要用几天前的中介口头估价,用能在 ATO 审查中站得住的正式文件

✅ 养老金｜ 有 15-18 岁子女、家庭收入适中者,了解低收入养老金共同供款 (co-contribution) 规则:青少年自愿供款最高 1000 澳元可触发政府配对 500 澳元,长期复利可观

房价下跌不会直接破坏现金流，但当它与税负上升、再融资收紧、买家数量枯竭同时发生时，那些 2023-2025 年入场的借款人正在发现：曾经可以出脱的位置，现在已经没有了。这不是未来的风险，是当下的围困。

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