政府支出失控推高通胀，房贷压力让降息变得更远

KPMG 首席经济学家 Brendan Rynne 预计最快 11 月可能再加息一次，但"摇摆因素"是政府支出。EQ Economics 董事总经理 Warren Hogan 更直接：从全经济视角看，现金利率要到 5% 以上、甚至接近 5.5% 才能真正构成限制性——除非联邦和州政府削减开支，否则 RBA 将面临持续加息的压力。

这揭示了当前政策困境的核心矛盾：货币政策在收紧，财政政策却在放松。RBA 去年三次降息现在看来"事后诸葛亮是不明智的"（Optimal Economics 首席经济学家 Stephen Walters 语），但通胀加速的主因不是央行失误，而是"过度的政府支出在生产率表现糟糕、供给受限的情况下推高了总需求"。

对持有房贷的华人家庭，这意味着即使你的房产估值在下跌、即使拍卖清盘率跌到 48%，月供压力仍在持续累积。因为驱动加息的并非你的消费，而是政府账本上那些"尚未立法的节支承诺"与不断膨胀的实际开支之间的差距。

财长 Chalmers 周一再次警告债券收益率飙升将对中期预算更新产生"实质性负面影响"。UBS 估算收益率上升可能在未来四年为联邦政府 1 万亿澳元债务增加至多 67 亿澳元利息成本——这笔钱最终会从哪里来？要么增税，要么削减其他开支，要么继续借更多。

债券市场比政治家诚实：投资者正在为财政纪律的缺失要求更高的风险溢价。而这又形成恶性循环——借贷成本上升进一步恶化预算前景，迫使政府借更多或削减更多，但后者在政治上极其困难。

这也是为什么 Chalmers 承诺的"年底前中期预算更新中的新一轮节支措施"如此关键。如果这轮节支仍然停留在"尚未立法"或"系统性乐观"的纸面上，那么 11 月加息可能只是开始,5.5% 的现金利率也不再是危言耸听。

全国超过四分之一的挂牌房源已在市场上待售超过 180 天，墨尔本 21%、悉尼 18%、布里斯班逾 10%。SQM 总监 Louis Christopher 一针见血："卖家需要理解在这样的市场中如果想卖，就必须迎合市场。市场不会追上他们。"

但卖家为什么不愿降价？因为他们中许多人是在过去两年高点入市的，特别是那些通过 5% 首付计划上车的首次置业者——他们已经没有降价空间。大悉尼区近一半郊区房价过去一年下跌超过 5%，意味着那些只付了 5% 首付的买家理论上已经陷入负资产。Cotality 研究主管 Tim Lawless 直言："只有当他们财务状况发生变化、被迫出售时才会成为问题。我想大多数人会选择熬过这场风暴。"

但"熬"的前提是月供还得起。四次加息已将可变利率房贷推高至 7% 附近，如果 11 月再加一次，更多家庭会从"勉强负担"滑向"入不敷出"。Real Estate Industry Partners 首席执行官 Sadhana Smiles 说："我想不起还有哪个时期有这么多因素同时冲击房价——库存在增加，待售时间在拉长，买家活动开始放缓，而且买家变得非常谨慎、决策时间更长。"

工党的投资房税改加剧了这一切。负扣税禁令和资本利得税收紧将大部分新投资者赶出了市场，导致租赁供给减少、租金继续上涨，而这又推高 CPI 中的租金分项，给 RBA 更多加息理由。政策的初衷是让房价更可负担，但通过推高利率和租金，实际上让可负担性降到了 32 年来最低。HIA 报告显示现在需要 1.9 份平均收入才能舒适地偿还首府城市中位价住宅的房贷，而"可负担"的定义是不超过单份平均收入的 30%。

悉尼西北边缘半乡村郊区 Pitt Town 的中介 Rebecca Baldwin 说得很实在："与去年春季相比，市场上流通的买家明显少了。而且人们在加息后总会喘口气——我们总会看到三四天电话完全不响，因为所有人都在喘气、想清楚这对我意味着什么。5 月预算税改后我们也看到同样情况，市场大概死了一个月。"

政府支出推高通胀、通胀迫使加息、加息打压房价但同时摧毁可负担性、税改挤出投资者推高租金又反哺通胀——这个循环里，每个政策单独看都有道理，组合起来却在制造一场系统性伤害。而最讽刺的是，那些被承诺"帮助上车"的首次置业者，正是这场政策组合拳最直接的受害者。