ATO 追债潮下，3.7 万家企业欠税超 90 天

Stockland 和 Mirvac 的三季度数据揭示了一个比官方统计更早、更直接的信号：新房建设正在急刹车。Stockland 的主规划社区销售同比下降 29%，但真正令人警觉的是潜在买家咨询量暴跌 71%。这意味着不仅成交少了，连看房的人都少了七成。Mirvac 的地块交割同比下降 30%，潜在客户三个月内减少 30%。

Mirvac CEO Campbell Hanan 的评论一针见血："这是政府想要放慢的房市——现在做到了。" 五月预算中的税务改革本意是把投资者挤出市场，RBA 已经加息三次，房价开始下跌。政府可能认为选民能接受一些房价阵痛来缓解可负担性危机。但他们没有预见到（或愿意冒险）的是，这场完美风暴会迅速踩住唯一能长期解决住房问题的东西：建更多房子。

机制很简单：买家信心消失，预售无法达标，开发商拿不到银行融资。Hanan 提到私人信贷曾填补这个缺口，"但我不确定私人信贷还会在那里"。摩根士丹利分析师列出了五个市场触底指标：市场开始定价降息、政府住房政策放松、房屋销售相对挂牌上升、拍卖清盘率回升、买房比租房便宜。九个月来没有一个被触发，而且"不太可能在 2027 年之前改变"。

RBA 副行长 Andrew Hauser 本周三表示通胀前景"看起来比两个月前的预测明显更糟"，再次推高 11 月加息的概率。如果投资者在明年中期之前就开始定价降息，那只能是因为澳洲经济已经接近失速或衰退边缘。家具零售商 Nick Scali 周四股价暴跌 23%，因其澳洲业务 12 月半年收入可能下降 14%，九月季度客流下降 10%——这就是建设放缓通过财富效应传导到消费端的证据。

这条规则鲜为人知，但对持有多份工作的 60 岁以上人士极其实用。财务规划师 David McGregor 确认：一旦年满 60 岁，结束任何一份雇佣关系就足以满足"释放条件"，让你取用所有累积的养老金——不仅是辞职那份工作的账户，而是你名下所有基金的全部余额，无论哪个雇主缴纳。

关键在于"结束雇佣关系"必须是真实的。你不能只是减少工时，必须辞职。但辞职后你做什么不受限制，可以继续全职工作，可以开启养老金账户，也可以什么都不提取，钱留在基金里继续免税增长。一旦释放，这笔钱永远对你开放，即使你把它留在基金里多年。

文章中的案例是一位 62 岁读者，七年前在全职工作之外接了一份周末兼职（每周六日各 6 小时），两份工作都有养老金供款。现在他想停掉兼职。答案是：辞掉周末工作后，他可以立即免税提取所有养老金，包括全职工作账户里的钱，或者转入零税的养老金账户（account-based pension），其中投资收益也免税。

此后如果他继续全职工作，雇主新缴的供款和投资收益会重新"保留"（preserved），直到他 65 岁或离开全职工作才能再次解锁。但已经释放的那部分被称为"不受限制的非保留福利"（unrestricted non-preserved benefits），可以随时提取任意金额，无需再满足释放条件。

对华人家庭的实际意义是：如果你 60 岁以上、有房贷压力或希望提前用一部分养老金，不必等到 65 岁或完全退休。找一份兼职或临时工作，工作一段时间积累供款，然后辞职——这足以解锁你所有的养老金。当然，提取多少、是否用来还房贷、是否保留部分在养老金账户继续增长，完全由你决定。但你必须清楚：提前提取意味着退休时可用的钱会更少，而且 65 岁前每年提前退休都需要你从收入中多存一年的生活费。

RBA 本月加息 25 个基点至 15 年高位后，6% 以下的房贷利率几乎消失。Canstar 数据显示，一旦各贷款机构完成利率调整，只有少数几家会在 5 字头提供再融资利率，其他如 Greater Bank、P&N Bank、The Mutual Bank 都会刚好越过 6% 门槛。四大行中，Westpac 的线上产品最具竞争力，截至 10 月 9 日利率 6.24%。

关键是时间窗口：有些贷款机构已经上调利率，但还有一些尚未调整。在贷款机构提高利率之前提交申请的好处是，申请和还款能力评估是按旧利率进行的。如果 RBA 在 11 月或明年初再次加息，记住这一点会很有用。

抵押贷款经纪 Richard Brown 建议，先找自己的贷款机构谈，看能否不换贷就锁定更好的利率。最好先去找新贷款机构或经纪拿一个更低利率的报价，然后拿这个报价回去给你的银行，看他们是否愿意匹配或超越。"如果他们不愿意谈判，就要一张'解除表格'（discharge form）。这通常会把你转到一个挽留团队，他们可能会提供更好的利率。这是他们留住你的最后希望。"

Brown 认为再融资必须给借款人带来约 5000 澳元的收益才值得折腾和成本。"我永远不会为 10 个基点给别人再融资。再融资至少要花 1000 澳元。所以除非你的房贷规模真的很大，否则 10 个基点要 18 个月到两年才能收回成本。" 但有些贷款机构实际上会承担再融资成本，虽然他们不会宣传这一点。甚至四大行有时也会承担成本，而少数二线贷款机构（包括 ME Bank）目前提供最高 3000 澳元的现金返还。

Canstar 研究经理 Josh Sale 提醒，向多家贷款机构提交申请会在短期内影响信用评分。每份正式申请都会在信用档案上留下"硬查询"，评分下降是短期的，但查询记录会在档案上保留五年，其他贷款机构能看到，几周内的一堆查询会被解读为信用压力。大多数借款人会权衡选项，选最好的一家，而不是到处撒网。

对于那些在过去一两年高位买房、现在感觉被困在"房贷监狱"里的借款人，可能还有逃生通道。贷款机构有时可以将还款能力缓冲调整到 APRA 规定的 3% 以下。监管机构允许银行在特殊情况下降低这个缓冲，包括再融资——例如，如果借款人能显示良好的还款历史。Sale 说："问问类似对类似的再融资评估（like-for-like refinance assessment）。几家贷款机构会悄悄地对转换相同贷款金额、还款记录干净的借款人进行降低缓冲的评估；业内称之为'逐美元再融资'（dollar-for-dollar refinance）。如果还款能力是唯一阻止你的东西，在放弃之前先问这个问题。"